2021. 07. 21. 08:30
평범한 직장인이었던 저는 현재 10만 평을 소유한 100억대 자산가가 되었습니다.
초보자가 절대 사면 안 되는 땅 ‘맹지’
초보 투자자라면 법에서 규제하거나 개발절차가 복잡하고 비용이 많이 드는 땅은 일단 피해야 합니다. 투자를 계속하다 보면 기회가 옵니다. 투자 초기부터 고난도의 땅을 매입하여 고생하다 손해를 보고 토지투자에 대해 회의감을 갖고 떠날 수있습니다.
특히 맹지에 대해서는 사람마다 시각차가 큽니다. 투자 현장을 다니다 보면맹지를 풀어 고수익을 얻었다는 사례를 자주 듣게 됩니다. 실제로 맹지를 풀기는 쉽지 않습니다. 쉽게 풀 수 있었다면 땅주인이 여태껏 맹지로가지고 있다가 싸게 내놓지 않겠지요. 대박을 노리다 쪽박을 찰 수 있습니다. 현장답사를 하고 현황도로나 사도가 없는 맹지라면 바로 돌아서는 게 좋습니다.
하지만 그런데도 지인의 말만 듣고 아무것도 모르는 채 맹지를 사버렸다면?!
※ 이 영상은 맹지를 사서 길을 낸 뒤 가치를 높여 팔라는 이야기가 아닌아무것도 모르고 맹지를 사버린 토지 투자자분들이 해볼 수 있는 방법(구제 방법)을 설명해 둔 영상으로 봐주시면 좋겠습니다.
맹지에 도로 내는 방법 1. 맹지 A, B, C급을 구분하라
A급 맹지란 본인 땅은 맹지이지만, 본인 땅과 도로 사이에 여러 명의 지주가 있는 경우
지주가 한 명밖에 없다면, 그 지주만 설득하면 될 일이지만, 만약에 지주가 도로 사용 허가권 등의 허가를 해주지 않는다면 선택권이 없기 때문에 이 땅은 평생 맹지 됩니다. 반면에 지주가 여러 명이라면 설득할 수 있는 방법이 많아지겠죠.
만약 B, C급 맹지라면 맹지 투자 전, 그러니까 반드시 계약금을 넣기 전(경매라면 입찰금을 내기 전)에 설득해야만 합니다. 그리고 가능하면 도로에서 멀리 떨어져 있지 않고 가까이 붙어 있는 땅일수록 좋습니다.
맹지에 도로 내는 방법 2. 구거(소규모 수로부지)가 붙어있는 땅을 찾아라
구거란 소규모 수로부지인데요, 구거가 붙어있는 땅이 A급 맹지라고 생각합니다. 왜냐면 구거를 미래의 도로라고 보기 때문입니다. 구거를 메워 진입로나 도로를 만들 수 있는데 실제로 제가 가지고 있던 땅들 중에서도 구거를 도로로 나라에서 바꿔주는 땅들이 있었습니다. 나라 입장에서도 구거는 개인 소유 땅이 아니기 때문에, 구거를 도로로 바꾼다면 도로 수용비가 절감됩니다.
맹지에 도로 내는 방법 3. 현황 도로에만 있는 맹지를 찾아라
땅을 매입하기 전 지자체 건축과에 문의하여 현황도로가 있는데 건축이 되는지 확인해볼 수 있습니다. 물론 번지수 등기부등본 확인은 필수입니다.
맹지에 도로 내는 방법 4. 지적도에만 있는 맹지를 찾아라
지적도를 떼어봤을 때 현황 도로는 없지만 지적도 위에 도로가 찍혀있으면 맹지가 아닙니다. 대신에 도로를 닦는 비용은 본인 부담인데요, 여러 명의 지주와 협심하면 생각보다 큰 비용이 들어가지 않습니다. 도로를 닦아 놓으면 땅의 가치가 올라간다는 점을 주목해주세요.
맹지 말고, 유망 지역을 찾는 방법은?
향후 20년간 개발계획은 이미 공개되어 있다
전국의 개발계획을 알기 위해서는 관련 부처나 지자체 사이트를 순례해야 합니다. 저는 국토교통부(이하 국토부)나 LH 한국토지주택공사 등 대규모 개발계획을 수립하고 진행하는 부처나 기관 홈페이지를 수시로 찾아갑니다. 그곳에서 우리나라 전역을 대상으로 한 개발계획 정보를 얻을 수 있습니다.
국토부에서 발표한 제5차 국토종합개발계획에는 2020년부터 2040년까지 20년 동안 우리나라를 어떻게 개발하겠다는 내용이 담겨있습니다.일정까지도 대략 알 수 있지요. 투자하려면 반드시 머릿속에 담고 있어야 합니다.통계청 사이트도 자주 들러 어느 지역이 인구가 늘고 어떤 곳이 줄었는지 알아봅니다. 당연히 인구가 늘어나는 곳에 투자를 해야겠지요. 인구가 줄어드는 곳은 땅값도 내려갈 수밖에 없습니다.
확실한 호재라면 기다릴 줄도 알아야 한다
호재가 가시화될 시기를 확정할 수는 없지만 가능성이 높을 경우 포트폴리오에 넣어두는 용기도 필요합니다. 저는 투자 여력이 있다면 눈여겨볼 만한 지역 중의 하나로 동해선 철도가 이어지는 최북단인 강원도고성 지역을 들곤 합니다.
고성은 금강산관광 호재를 타고 많은 투자와 개발이 이뤄지다 멈춘 곳입니다. 금강산관광사업이 중단되고 남북교류가 교착상태에 빠진 후 장기간 땅값이 답보상태에 머물고 있습니다. 그러다가도 남북간 화해분위기가 고조될 때마다 고성 땅값이 들썩이곤 합니다.현재 부산에서 울산, 포항에서 삼척까지 동해남부선 철도 공사를 하고있습니다.
동해남부선이 동해선과 이어지고 이 철도가 고성을 통해 북한까지 이어집니다. 한반도 종단 동해안 철도 복원은 남북교류가 본격화되면 우선순위로 이뤄질 사업입니다. 미리 투자해두면 향후 철도가 복원된 후 가격 상승을 기대해볼 수 있습니다.
⭐⭐⭐⭐⭐
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